1. Первоначальные условия для иностранцев, приобретающих недвижимость на Северном Кипре

1. Личный лимит на покупку

Согласно законодательству Турецкой Республики Северного Кипра (ТРСК), иностранное физическое лицо, как правило, может приобрести одну отдельную жилую единицу или до 3,5 донумов земли (приблизительно 4 683 м2), если на участке есть здание. Если земля пустует, максимальная разрешенная сумма покупки составляет 1 донум (приблизительно 1338 м2).

Приобретение большей площади земли или нескольких объектов недвижимости часто требует специальных разрешений или осуществления через местную зарегистрированную компанию.

2. Статус проекта и разрешение на строительство

Недавние нормативные акты поощряют иностранцев покупать недвижимость в проектах, которые либо имеют статус кондоминиума (kat irtifakı), либо, как минимум, имеют официальные разрешения на строительство / согласования проекта (иногда называемые “заявкой на планирование”).

На практике многие проекты по-прежнему реализуются “вне плана”, что означает, что властям могут быть представлены только предварительные документы по проекту. Однако полностью незарегистрированные земельные участки, на которых нет разрешений на строительство, сопряжены с более высокими юридическими рисками, особенно при получении Разрешения на покупку (PTP) в дальнейшем.

3. Комплексная проверка и юридическая помощь

Вам следует проверить тип документа о праве собственности (например, турецкий титул, право на обмен или право на распределение), наличие каких-либо ипотечных кредитов или залогов на недвижимость, а также соответствие цены стоимости сопоставимых объектов недвижимости. недвижимость в том же районе.

Настоятельно рекомендуется сотрудничать с опытным агентством недвижимости и проконсультироваться с местным адвокатом ТРСК, чтобы изучить или подготовить проект договора купли-продажи, убедиться, что все необходимые налоги и сборы уплачены вовремя, а также организовать регистрацию и подачу заявления на получение PTP процесс.

2. Заключение договора купли-продажи и процесс регистрации

1. Подписание договора купли-продажи

Контракт заключается между покупателем и продавцом. В нем должны быть четко указаны подробная информация об объекте недвижимости, цена, график платежей, дата поставки, и любые другие обязательства или штрафные санкции.

2. Гербовый сбор и регистрация контрактов

Гербовый сбор обычно составляет 0,5% от стоимости контракта и должен быть уплачен, согласно общепринятой практике, в течение 21 дня с даты подписания. На практике дата подписания в некоторых случаях не указывается, чтобы получить больше информации. гибкость в отношении 21-дневного периода. Гербовый сбор обычно составляет 0,5% от стоимости контракта и, согласно общепринятой практике, должен быть уплачен в течение 21 дня с даты подписания. На практике дата подписания иногда не указывается , чтобы обеспечить большую гибкость в отношении 21-дневного периода (юридически это запрещено!).

Налоговый сбор за регистрацию контракта составляет еще 6%, поэтому в большинстве случаев гербовый сбор и налоговый сбор объединяются составит 6,5%.

Затем контракт должен быть зарегистрирован в земельном кадастре (Тапу-Дайреси) в установленные законом сроки (согласно закону 21 день, на практике часто указывается срок до 75 дней).

На самом деле, Налоговая инспекция по-прежнему взимает более высокие сборы или штрафы, если регистрация происходит после 21 дня, добавляется дополнительный штраф в размере 1%, который увеличивает общий гербовый сбор до 1,5%.

Чтобы избежать этих штрафных санкций и обеспечить действительность контракта, большинство юристов и покупателей будут уделять приоритетное внимание завершение регистрации в течение 21 дня после даты подписания.

3. Незарегистрированные контракты

Согласно законодательству ТРСК, незарегистрированный контракт может считаться недействительным в случае возникновения спора, и покупатель может лишиться защиты в отношении претензий на право собственности.

Новые правила делают регистрацию контракта обязательной, поэтому пропуск этого шага может поставить под угрозу ваше право на получение документа о праве собственности в будущем.

Для получения подробной информации об этих правилах, пожалуйста, свяжитесь с нами.

3. Разрешение на покупку (PTP) – одобрение Кабинета министров

1. Что такое PTP?

В ТРСК иностранным гражданам требуется Разрешение на покупку от Совета министров (или делегированные полномочия) для завершения оформления документа о передаче права собственности.

По сути, это процедура проверки безопасности, направленная на подтверждение того, что приобретенная недвижимость не представляет никакой опасности (например, вблизи военных зон).

2. Когда подавать заявление

По закону иностранцы должны подавать заявление на получение PTP “немедленно” после приобретения недвижимости. На практике, если объект недвижимости все еще находится в стадии строительства и отсутствуют необходимые разрешения (например, разрешение на строительство, планы участка), подача заявки может быть отложена.

Вы не можете подать заявку на PTP без предварительной печати и регистрации контракта (пожалуйста, ознакомьтесь с приведенным выше подробным описанием процесса).

Хотя официальной конечной даты нет, закон говорит о “разумном сроке". Если вы подадите заявку слишком рано, когда проект еще не завершен или отсутствуют важные документы, власти могут отказать или приостановить рассмотрение заявки.

3. Сборы и сроки PTP

Заявка на получение PTP предполагает уплату определенных сборов — в последнее время около 22 000-23 000 турецких лир (по состоянию на март 2025 года), хотя со временем эта сумма может измениться.

Сроки утверждения могут варьироваться от 6 месяцев до 1-2 лет, в зависимости от гражданства заявителя, комплектности документации и административной нагрузки.

Тем не менее, даже до получения PTP покупатель может — если объект недвижимости достроен — приступить к "используйте" недвижимость, предъявив заверенный печатью и зарегистрированный договор купли-продажи.

4. После утверждения PTP

После получения PTP обычно предоставляется 60-дневный срок для уплаты оставшихся налогов (например, комиссия за перевод, НДС если применимо) и завершить оформление документа о праве собственности на имя покупателя.

Если объект недвижимости еще не достроен и документ о праве собственности еще не готов, на практике покупателю предоставляется необходимое время, чтобы дождаться, пока документ о праве собственности не станет доступен для передачи.

4. Передача правового титула и налогообложение

1. Плата за передачу правового титула

Стандартно взимается комиссия за перевод титула собственности в размере 6%. Для граждан Турции, существует возможность (для переводов в первый раз) использовать единовременную “скидку”, уменьшив ее до 3%.

2. Налог на добавленную стоимость (НДС)

При покупке новой недвижимости (приобретении из первых рук) может потребоваться оплатить НДС в размере 5% на недвижимость.

Обычно он взимается при окончательной передаче права собственности, но НДС также может потребоваться и раньше, в зависимости от условий контракта или практики разработчика.

3. Другие обвинения

Оплата услуг переводчика и нотариуса, консульских заверений иностранных документов и муниципальных сборов могут привести к дополнительным расходам.

Перед завершением вы также можете оплатить плату за обслуживание сайта, сборы за инфраструктуру и т.д.

5. Новый закон и практические противоречия

1. Ограничения на неразделенную землю

Закон гласит, что иностранцы не могут напрямую владеть неделимыми долями земли (т.е. “сам арази”). Однако, если земля является частью официально утвержденного или полуутвержденного здания или проекта, на практике Земельный кадастр все равно может разрешить регистрацию договора купли-продажи .

Таким образом, существует разрыв между утвержденным законодательством и реальным применением.

2. Земельный кадастр в сравнении с Временные рамки налоговой инспекции

Хотя для регистрации контракта иногда требуется 75 дней , налоговая инспекция применяет штрафные санкции, если это делается по истечении 21 дня. Это несоответствие может привести к путанице.

Поэтому большинство сторон стремятся завершить все в течение первоначального 21 дня чтобы избежать штрафов.

3. Требования к получению разрешений на строительство и согласованию проектов

По закону, проект должен иметь как минимум “разрешение на планировку” или “разрешение на строительство”, чтобы продавать квартиры иностранцам.

На практике для многих проектов необходимы начальные архитектурные чертежи и заявка на планирование подается для открытия файла проекта в Земельном реестре, что позволяет зарегистрировать контракт.

Однако для фактического утверждения PTP часто требуется, чтобы проект продвинулся на этапе выдачи разрешений; в противном случае PTP может быть отклонен или приостановлен. Поскольку PTP на практике занимает довольно много времени, это играет на руку покупателю, если в течение этого времени ведется строительство объекта.

6. Пошаговое описание процесса покупки

• Исследование рынка
• Наймите агентство

  Профессиональное агентство в идеале обладает знаниями всего рынка, работает полностью независимо от каких-либо конкретных проектов и может точно оценить стоимость недвижимости.

• Проведите исследование и наймите адвоката

  Чтобы изучить юридический статус объекта недвижимости и/или проекта и перепроверить данные агентства, выберите опытного юриста из ТРСК.

• Подпишите договор купли-продажи

  Уточните условия: цена, график платежей, дата передачи, штрафные санкции и т.д.

• Налоги, гербовый сбор и регистрация (правило 21 дня)

  Своевременно оплатите гербовый сбор в размере 0,5% и налоговый сбор в размере6%.

  Зарегистрируйте договор в земельном кадастре в течение 21 дня, чтобы избежать штрафов за просрочку платежа.

• Строительные и проектные документы
  Важно знать, что основой для расчета налога, государственной пошлины и НДС является оценка, проведенная Управлением земельного кадастра для соответствующего объекта недвижимости. Эта оценка обычно немного ниже рыночной стоимости недвижимости.

  Проверьте разрешения на строительство, убедитесь, что проект должным образом зарегистрирован в земельном кадастре, и убедитесь, что у проекта есть все необходимые документы.< / p>

• Разрешение на покупку приложения (PTP)

  После регистрации контракта подайте свою заявку на PTP в течение “разумного” срока.

  Оплатите соответствующие сборы (приблизительно. 22 000-23 000 турецких лир в последнее время) и предоставьте все подтверждающие документы. Ожидайте утверждения в течение 6-24 месяцев.

• Период после утверждения

  Как только будет предоставлен PTP, оплатите оставшиеся налоги (сборы за перевод, НДС и т.д.) примерно в течение 60 дней.

  Завершите оформление документа о праве собственности на ваше имя.

7. Заключение

• Покупка недвижимости на Северном Кипре включает в себя несколько важных этапов: регистрация контракта, подача заявления на получение PTP и передача титула собственности.
• Нормативные акты меняются, и известны несоответствия между законом и реальной практикой — в частности, в отношении 21-дневного срока против 75-дневного, штрафов за задержку регистрации и продажи неразделенных земельных долей.
• Внеплановые проекты могут быть сопряжены с дополнительным риском, если разрешения на строительство еще не получены, что может задержать или поставить под угрозу применение PTP.
• Что касается затрат, подготовьтесь к:
  • налоговая пошлина в размере 6% при регистрации контракта
  • гербовый сбор в размере 0,5%
  • Возможные ежемесячные штрафы за несвоевременную регистрацию (пожалуйста, смотрите выше срок от 21 до 75 дней)
  • НДС в размере5% на новостройки
  • налоговая пошлина в размере6% при передаче права собственности
  • Дополнительная плата за услуги переводчика/нотариуса

Краткие советы

• Зарегистрируйте договор как можно скорее: Оплатите гербовый сбор и зарегистрируйтесь в Земельном кадастре, чтобы закрепить свои права.
• Проверьте утверждения проекта: Убедитесь, что разрешение на планировку проекта или разрешение на строительство либо получено, либо находится в стадии разработки.
• Подать заявку на участие в программе PTP: Подайте заявку на участие в программе PTP без неоправданной задержки, как только у проекта будет достаточно документации.
• Бюджет расходов на перевод: Включите сборы за перевод, НДС и другие расходы в свой финансовый план.
• Будьте в курсе событий: Законы могут меняться. Всегда полагайтесь на официальное подтверждение и юридическую консультацию в вашем конкретном случае.

Следуя этим шагам и оставаясь в курсе событий, иностранцы смогут более уверенно и с минимальным риском ориентироваться в процедурах покупки недвижимости на Северном Кипре.

По всем вопросам, связанным с оценкой недвижимости и процессом покупки, пожалуйста, обращайтесь к нашим профессиональным экспертам по недвижимости.< / p>

Общайтесь с нами в WhatsApp
📧 Напишите нам