Законодательство

• Облигационный кодекс: для договорного строительного права
• Гражданский кодекс: для вещного права, например, передача и обременение земли
• Закон о земельной книге: руководство земельной книгой, порядок регистрации
• Закон о защите прав потребителей: также применяется к частной недвижимости.
• Закон об акционерной собственности / Закон о кооперативах: применяется к домовладению и временной собственности.
• Закон об охране памятников: это может привести к дополнительным ограничениям на защиту культурных ценностей.

Согласно турецкому законодательству, юридические сделки купли-продажи зарезервированы только для земельного кадастра. Нотариусы не уполномочены . Нотариус, с другой стороны, может заключить в договоре обязательство продавца продать указанному покупателю, а также определить порядок оплаты. Тем не менее фактическая передача недвижимости всегда происходит в Земельном кадастре.

>> Внимание << Существует высокий риск, если полная покупная цена или значительные авансовые платежи по покупной цене осуществляются до фактической передачи земли перед кадастровой палатой. Даже если продавец по договору согласился передать имущество нотариусу, покупатель не владеет имуществом без юридических действий в земельном кадастре, несмотря на то, что покупная цена, возможно, уже полностью уплачена. Поэтому представление полной покупной цены до передачи в Земельный кадастр не рекомендуется.

Поземельная книга (= Тапу) имеет общественное мнение. Это означает, что объекты тарифицируются только при наличии соответствующей записи в Тапу. То же самое относится и к собственности - владельцем является физическое или юридическое лицо, которое полностью указано в Тапу!

Важные изменения за эти годы

Закон № 5444 от 29.12.2005 г., опубликованный 7 января 2006 г. в Официальном вестнике № 26046, перераспределил приобретение недвижимости в Турции иностранными физическими и юридическими лицами.

С изменением статьи 35 Закона о земельной книге № 2644 приобретение недвижимости иностранными физическими лицами, а также корпорациями с юридическими лицами, которые были созданы за границей в соответствии с законодательством соответствующей страны, было поставлено на новую основу. в индейке.

Соответственно, иностранные физические лица, при условии взаимности и соблюдения соответствующих правовых ограничений, могут приобретать недвижимость с целью использования в качестве бизнеса или проживания, которая была зарегистрирована для этой цели в квалифицированном плане развития или местном плане развития.

Обновленная поправка к законодательству в 2012 году (Закон № 6302, опубликованный 18 мая 2012 года в «Официальном вестнике» № 28296, статьи 35 и 36 Закона о земельном кадастре) ввела дополнительные послабления. Например, принцип взаимности для списка стран, включая Германию, был исключен. Кроме того, площадь, приобретенная иностранцами, увеличилась до 30 га. Подробнее см. ниже.

Ограничения

Общая площадь недвижимости, приобретаемой иностранными физическими лицами в Турции, не может превышать 30 га (300 000 квадратных метров). По обоснованному требованию Совета Министров эта площадь может быть увеличена до 60 га.

На имущество, переданное по наследству гражданам, чье государство является взаимным с Турцией, эти ограничения не распространяются. Взаимность означает, что другое государство также приняло аналогичное положение. В связи с отменой упомянутого выше принципа взаимности это ограничение более не распространяется на Германию.

Корпорации с юридическим лицом, учрежденные за границей в соответствии с законодательством страны их происхождения, могут приобретать недвижимость в соответствии со специальными правовыми положениями.

Дополнительные ограничения применяются в зонах ограниченного доступа и безопасности.

>> Внимание << Это также применяется, если имущество подпадает под действие наследства иностранцу. Это может быть важно для пар разных национальностей. Кроме того, есть исключения для сельских районов, расположенных в туристических зонах, включая Аланию, включая близлежащие деревни.

За пределами села, согласно новому закону, иностранцам может быть продано не более пяти промилле территории. До сих пор неясно, как следует определять термин «территория» или «туристический регион». Вот дальнейшие положения и решения ждать.

Для квартир это не должно играть большой роли, потому что площадь земли учитывается даже тогда, когда несколько квартир продаются только один раз иностранцам.

Расходы и налоги

Фактическая сделка должна быть совершена заинтересованным лицом в Земельном кадастре или представителем с нотариально заверенной доверенностью. При передаче права собственности покупатели и продавцы уплачивают 0,015% от стоимости недвижимости в качестве платы за земельную книгу (если не оговорено иное). Кроме того, 4% от стоимости недвижимости — это налог на передачу недвижимости.

Отступление. В Германии налог на передачу земли к 2006 г. составил 3,5% по всей стране. 4,5% от налоговой базы. Назад в Турцию - Земельный кадастр взимает плату за обработку около 50 евро, для переводчиков, предписанных для продажи иностранцам, около 50 евро.

Также важен «Искан», если вы строите сами. С помощью Искана клиент объявляет о наличии жилплощади. Без Искана не может быть электричества, воды и телефона, так как официально жилой недвижимости не существует. При покупке уже построенной недвижимости на искан обычно можно не обращать внимания, так как он уже должен существовать.

Из этого далеко не полного обзора становится ясно, что правила, которые необходимо соблюдать, сложны и обширны. Поэтому получите грамотную консультацию до и во время покупки.

Часть II

Приобретайте и наследуйте

Недвижимость приобретается путем передачи права собственности на основании договорных обязательств (покупка или дарение), обычного и чрезвычайного проживания, присоединения и присвоения и, наконец, по наследству.

Приобретение обычно регулируется турецким законодательством. Например, невозможно оформить недвижимость в соответствии с немецким законодательством. Это касается и наследства. Для граждан Германии детали об избежании двойного налогообложения в договоре об избежании двойного налогообложения Турция-Германия регулируются.

Приобретение права собственности на землю осуществляется путем регистрации нового владельца в земельном кадастре - регистрация, в свою очередь, производится на основе взаимных обязательств, которые должны быть сделаны перед должностным лицом земельного кадастра и на основании которых выдается публичный акт (resmî senet). .

Этот документ формирует фактический договор купли-продажи. После совершения покупки Тапу будет передан в собственность. Этот документ имеет юридическую силу в качестве доказательства права собственности.

В случае наследования требуется действительное свидетельство о праве на наследство. Как правило, определенные юридические или фактические обстоятельства, препятствующие неограниченному осуществлению права собственности, отмечаются в крепостной книге отдельной графой (например, положения об охране памятников).

Обещание продажи земли

Многие контракты, заключенные турецкими застройщиками с иностранными покупателями, представляют собой смесь контракта на строительство и обещания продажи земли. Однако это неправильная покупка. Потому что фактическое обещание продажи земли (gayrimenkul satis vaadi) является лишь предварительным договором, который заверяется нотариально и включает в себя обязательство пойти вместе или с представителями в отдел земельного кадастра, а затем там оформить собственно договор купли-продажи.

Однако зачастую заказчик этого не замечает, поскольку в качестве доверенного лица обычно может быть назначен и застройщик.

>>Внимание: << Однако прежде всего обещание продажи не является достаточным препятствием для продажи продавцом имущества в другом месте. Таким образом, широко распространенная практика первоначального взимания 50% покупной цены представляет собой риск, который нельзя недооценивать для покупателя.

Определенную безопасность обеспечивает резервация в земельной книге (serh) – эта процедура также может прояснить вопрос, может ли иностранец вообще приобретать недвижимость в Турции или противодействовать препятствиям.

Хотя оговорка не препятствует приобретению ранее невовлеченной третьей стороной, но приводит к передаче иска, теперь направленного против этого.

Соглашение о покупке недвижимости

Сам договор купли-продажи земли (gayrimenkul satis sözlesmesi) закрывается не перед нотариусом, а перед земельным кадастром путем составления публичного акта (resmi senet).

Это означает, что договоры купли-продажи земли, заключенные у немецкого нотариуса, не имеют никакой силы и в лучшем случае могут быть истолкованы как обещание продажи. Возможные основания для отказа рассматриваются Земельным кадастром до установления купчей.

Строительный подряд

К сфере дачной недвижимости относится, если дом еще не сдан под ключ, в договор строительного подряда на строительные работы (insaat sözlesmesi), который должен предоставить застройщик или продавец – такой договор не требует особой формы.

Помимо сроков на отдельные этапы строительства, он может также содержать договорные неустойки, конкретизация строительных работ обычно осуществляется посредством строительной ведомости, которая на практике часто недостаточно конкретизируется, в результате чего покупатель часто сталкивается с неожиданными дополнительными требованиями к неоригинальным «спецслужбам».

До сих пор приобретение земли иностранцами было возможно, если закон страны происхождения покупателя также предоставлял равные права гражданам Турции. Принцип взаимности обозначает и часто используется в международных правоотношениях. С внесением изменений в Закон о земельном кадастре от 18.05.2012 (Закон 6302, Resmi Gazete № 28296 от 18.05.2012) требование взаимности для списка стран, включая Германию, исчезло!

Как уже говорилось, возможно приобретение до 30 га. Дополнительные площади (максимум до 60 га) могут быть приобретены при наличии соответствующего решения Совета Министров.

Приобретение недвижимости на этаже

В сфере дачной недвижимости, как считается, наиболее распространенной формой приобретения недвижимости является форма, основанная на законе о кондоминиальной собственности.

Эта форма собственности аналогична жилой недвижимости в Германии. Приобретается доля в совместной собственности на все здание, определенное по заранее определенным критериям (это может быть и курорт), при этом покупатель получает определенную единицу жилья и делается соответствующая запись в земельной книге.

Право собственности на кондоминиум возникает только после завершения строительства здания. До этого существует только своего рода ожидание (кат иртифаки).

Размер доли зависит от различных факторов, таких как жилая площадь и объем других видов использования и услуг. За этим обычно следует расчет покупной цены.

Размер покупной цены может также частично зависеть от покупательной способности покупателя, так как соответствующая доля собственности фиксируется в земельной книге и может измениться только в том случае, если позже, например, в связи с дополнительными строительными мероприятиями, будут добавлены жилые единицы.

Кат иртифаки создается с помощью декларации о разделе земельного кадастра, которую получает землевладелец или община землевладельцев.

Этот процесс обычно уже завершен на практике, если такие земли или земельные доли выставляются на продажу. Акции передаются аналогично реальным землям. В конце, после завершения структуры, возникает реальная совместная собственность (кат мюлькиети) - опять же по запросу.

Даже «кат иртифаки» можно заложить.

Приобретение права собственности на время

Если вы используете свое место жительства только один раз в год в течение определенного периода времени, вы можете использовать конструкцию временного владения. Условия покупки аналогичны правилам владения недвижимостью и поэтому регулируются тем же законом.

Однако права собственности относятся к периоду внесения в земельную книгу, который не должен быть менее двух недель. Эта форма собственности может быть продана, заложена или заложена.

Владение временем не следует путать с моделью разделения времени, при которой возникают не сопоставимые права собственности, а скорее долговые требования, которые обычно не привязаны к конкретному имуществу.